cennik opłat notarialnych, tani notariusz w poznaniu, tani notariusz poznań

Rozważania poniższe dotyczą rozróżnienia sytuacji, w której deweloper przy sprzedaży lokali lub budynków, umowę musi zawierać stosując zapisy ustawy O ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej zwaną Ustawą deweloperską), a więc tzw. „umowę deweloperską”, czy też może zawrzeć ją w oparciu o przepisy ogólne (Kodeksu cywilnego). Dla omawianego zagadnienia zasadnicze znaczenie mają przepisy następujących ustaw:

  • Kodeks spółek handlowych
  • Kodeks cywilny
  • O własności lokali
  • O ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
  • O księgach wieczystych i hipotece

Pojęcie dewelopera – przedsiębiorcy (którym jest deweloper) definiują przepisy Ustawy deweloperskiej, które odsyłają do odpowiedniego stosowania art. 43 1 kodeksu cywilnego. Dla naszych potrzeb wystarczy przyjęcie, że przedsiębiorcą jest osoba (fizyczna lub prawna) która we własnym imieniu prowadzi działalność gospodarczą. Ustawa deweloperska definiuje także między innymi pojęcia:

  • lokalu mieszkalnego
  • budynku jednorodzinnego
  • umowy deweloperskiej
  • nabywcy
  • przedsięwzięcia deweloperskiego

Nas interesuje zagadnienie zakresu stosowania Ustawy deweloperskiej, w kontekście odpowiedzi na pytanie: czy do każdej sprzedaży lokalu bądź budynku jednorodzinnego zastosowanie mają przepisy Ustawy deweloperskiej, a więc czy musi to być zawsze umowa deweloperska. Moim zdaniem odpowiadając na to pytanie zacząć należy od analizy przepisów Ustawy deweloperskiej definiujących pojęcia „umowy deweloperskiej” i „przedsięwzięcia deweloperskiego”. Zgodnie z art. 3 Ustawy deweloperskiej:

  • umowa deweloperska – jest to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa;
  • przedsięwzięcie deweloperskie – jest to proces w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo, o którym mowa w art. 1, obejmujący budowę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623, z późn. zm.3)czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której realizowana ma być budowa, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego, nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami; częścią przedsięwzięcia deweloperskiego może być zadanie inwestycyjne dotyczące jednego lub większej liczby budynków, jeżeli budynki te, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie i tworzą całość architektoniczno-budowlaną;

Jak widać przedsięwzięcie deweloperskie obejmuje swoim zakresem cały proces inwestycyjny, od zakupu gruntu pod budowę, przez proces budowy do jej zakończenia, a więc oddania budynku do użytkowania. Wydaje się więc właściwa dotychczas stosowana interpretacja, że przepisy Ustawy deweloperskiej znajdują zastosowanie do sprzedaży lokali bądź budynków, jeżeli proces ich zbywania deweloper rozpoczyna się przed momentem uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Po uzyskaniu tego dokumentu, wydaje się właściwe prowadzenie zbywania lokali czy budynków na zasadach określonych w ustawie O własności lokali i Kodeksie cywilnym (a więc na zasadach ogólnych). Sama ustawa definiuje pojęcie umowy deweloperskiej, która moim zdanie w związku z tym uzyskuje charakter nowej umowy nazwanej, nie znanej dotychczas przepisom prawa cywilnego i ma charakter umowy warunkowej (w odróżnieniu od umowy przedwstępnej). Dlatego też do jej zakończenia (sprzedaży lokalu czy budynku), przeniesienia własności na nabywcę niezbędne jest zawarcie drugiego aktu notarialnego – przenoszącego na niego własność lokalu/budynku.

Kiedy deweloper zobowiązany jest stosować przy sprzedaży umowę uregulowaną w Ustawie deweloperskiej regulującej zasady ochrony nabywcy lokalu czy budynku?
5 votes, 2.80 avg. rating (59% score)

Zostaw odpowiedź