kalkulator opłat notarialnych przy darowiźnie, kalkulator opłat notarialnych zakup działki, notariusze poznań

Rozważania poniższe dotyczą nabycia własności lub wieczystego użytkowania nieruchomości w Rzeczypospolitej Polskiej przez przedsiębiorcę (w naszym przykładzie spółkę kapitałową), którego udziałowcem są osoby fizyczne lub prawne będące cudzoziemcami. Dla omawianego zagadnienia znaczenie mają przepisy następujących ustaw: Kodeks spółek handlowych, Kodeks cywilny, O nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, O swobodzie działalności gospodarczej. Pojęcie przedsiębiorcy definiuje art. 43 1 kodeksu cywilnego w związku z art. 4 ust. 1 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej. Dla naszych potrzeb wystarczy przyjęcie, że przedsiębiorcą jest osoba (fizyczna lub prawna) która we własnym imieniu prowadzi działalność gospodarczą. Zgodnie z art. 1 ust. 2  ustawy O nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, Cudzoziemcem w rozumieniu ustawy jest:

  1. osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego;
  2. osoba prawna mająca siedzibę za granicą;
  3. nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 lub 2, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych;
  4. osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w pkt 1, 2 i 3.
  5. W przypadku spółki handlowej za kontrolowaną, w rozumieniu ustawy, uważa się spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami, albo mają pozycję dominującą w rozumieniu przepisów art. 4 § 1 pkt 4 lit. b lub c, lub e ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych (Dz.U. Nr 94, poz. 1037, z 2001 r. Nr 102, poz. 1117 oraz z 2003 r. Nr 49, poz. 408 i Nr 229, poz. 2276).

Nabyciem nieruchomości w rozumieniu ustawy jest nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa jej użytkowania wieczystego na podstawie każdego zdarzenia prawnego.

Rozważania moim zdaniem należy rozpocząć od spojrzenia na kontekst historyczny związany z obowiązywaniem ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Otóż przesłanką jej uchwalenia i interpretacji jej zapisów aż do początków transformacji ustrojowej w latach 90 ubiegłego wieku była absolutna kontrola Państwa Polskiego nad procesem nabywania własności i prawa wieczystego użytkowania nieruchomości w Rzeczypospolitej Polskiej przez cudzoziemców. Przepisy były bardzo szczelne i rzeczywiście państwo sprawowało nad tym procesem pełną kontrolę. Sytuacja zaczęła się zmieniać po transformacji ustrojowej, a zwłaszcza po wejściu Rzeczpospolitej Polskiej do Unii Europejskiej. Z uwagi na zobowiązania Państwa Polskiego (zasada swobodnego przepływu kapitału) tak restrykcyjne przepisy musiały zostać bardzo zliberalizowane. Zdecydowano się na zmianę zapisów przedwojennej jeszcze ustawy a nie na uchwalenie nowej. Zupełnie inna filozofia obowiązująca obecnie w stosowania zapisów ustawy powoduje, że treść przepisów ustawy „O nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców” w obecnym jej kształcie stała się bardzo mało czytelna i zagmatwana. Czytanie i interpretacja jej zapisów to prawdziwa męka.

Tyle tła historycznego. Wracając do interesującego nas problemu. Interpretując zapisy ustawy, najlepiej wydzielić z niej kilka warstw, które można odpowiednio interpretować.

  • pierwsza warstwa, to zapisy art. 8 ustawy, który określa sytuacje, gdzie nabycie nieruchomości lub jej wieczystego użytkowania w ogóle nie wymaga zezwolenia. W tym miejscu wprowadzono właśnie pojęcie „przedsiębiorcy”, a także osoby fizycznej, jako cudzoziemców, co nie do końca jest skorelowane z pozostałymi zapisami ustawy. Przedsiębiorcą jest to osoba (prawna, fizyczna) która we własnym imieniu prowadzi działalność gospodarczą.  Przedsiębiorca nie musi posiadać, co do zasady, zezwolenia na nabycie, jeżeli pochodzi z tzw. Europejskiego Obszaru Gospodarczego (dalej także EOG) tj. z państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej. Jest to umowa zawarta między Wspólnotą Europejską i Państwami Członkowskimi z jednej strony a Konfederacją Szwajcarską z drugiej strony w sprawie swobodnego przepływu osób, w związku z udziałem w charakterze Umawiających się Stron, Republiki Czeskiej, Republiki Estońskiej, Republiki Cypryjskiej, Republiki Łotewskiej, Republiki Litewskiej, Republiki Węgierskiej, Republiki Malty, Rzeczypospolitej Polskiej, Republiki Słowenii i Republiki Słowackiej, w następstwie przystąpienia tych Państw do Unii Europejskiej. Określenie „pochodzi” każe nam stosować pojęcie „ma siedzibę”.  Pojęcie „siedziby” jest moim zdaniem w tym wypadku kluczowe. Mianowicie zezwolenia nie muszą posiadać przedsiębiorcy mający swoja siedzibę na terenie Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Jeżeli chodzi o przedsiębiorców którymi są osoby prawne, np. spółki kapitałowe, to jeżeli taka spółka ma swoją siedzibę na terenie państwa będącego członkiem EOG, to wystarcza to uznania, że nie musi posiadać zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych RP na nabycie nieruchomości lub wieczystego jej użytkowania w Polsce, niezależnie do tego, kto jest jej wspólnikiem (może nim być osoba fizyczna czy prawna spoza EOG), z wyjątkami określonymi w ustawie, przede wszystkim nieruchomości rolnych.
  • druga warstwa, to właśnie wyjątki od zasady opisanej powyżej, które reguluje art. 8 2, 2a, 2b, 3 i 4 ustawy, których tu dla czytelności i objętości rozważań nie przytoczę.
  • oczywiście należy pamiętać, że zgodnie z zasadą swobody przepływu kapitału, nabycie udziałów lub akcji w spółkach mających siedzibę na terenie EOG nie wymaga zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych także wtedy, gdy nabycia ma dokonać osoba spoza EOG, a spółka w której nabywane są walory jest właścicielem lub wieczystym użytkownikiem dowolnej nieruchomości (także rolnej itd.).
  • trzecia warstwa to nabycie nieruchomości przez cudzoziemców (osoby fizyczne, przedsiębiorców) spoza EOG. W tym wypadku obowiązują pierwotne zasady określone w ustawie. Mianowicie każde nabycie wymaga zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych, za wyjątkiem sytuacji określonych w art. 8 1 ustawy.

 

Nabycie nieruchomości przez przedsiębiorcę którego udziałowcami są cudzoziemcy
3 votes, 5.00 avg. rating (94% score)
1 Komentarze
  • Dodane przez Borys Styczeń 11, 2016 at 4:51 pm

    Witam, Mam istotną wątpliwość dotyczącą tego fragmentu: "zgodnie z zasadą swobody przepływu kapitału, nabycie udziałów lub akcji w spółkach mających siedzibę na terenie EOG nie wymaga zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych także wtedy, gdy nabycia ma dokonać osoba spoza EOG, a spółka w której nabywane są walory jest właścicielem lub wieczystym użytkownikiem dowolnej nieruchomości (także rolnej itd.).", w zakresie, w jakim mowa jest o "także wtedy, gdy nabycia ma dokonać osoba spoza EOG". Wydaje mi się, że to jest sprzeczne z art. 3e ustawy, gdzie mowa jest o tym, że "Nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, a także każda inna czynność prawna dotycząca udziałów lub akcji wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli w ich wyniku spółka będąca właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej stanie się spółką kontrolowaną". Pozdrawiam, Borysław Machczyński

    Reply

Zostaw odpowiedź