nieruchomość notariusz, notariusz libelta, notariusz poznań, notariusz w poznaniu

Rozważania poniższe dotyczą spółki komandytowej zarejestrowanej w Krajowym Rejestrze Sądowym (polskiej), której jednym z udziałowców jest cudzoziemiec i która zamierza nabyć własność lub prawo wieczystego użytkowania nieruchomości na terenie Rzeczpospolitej Polskiej, Dla omawianego zagadnienia znaczenie mają przepisy następujących ustaw: Kodeks spółek handlowych, Kodeks cywilny, O nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Punktem wyjścia jest ustawa O nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, która w art. 1 ust. 2 stanowi iż Cudzoziemcem w rozumieniu ustawy jest:

  1. osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego;
  2. osoba prawna mająca siedzibę za granicą;
  3. nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 lub 2, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych;
  4. osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w pkt 1, 2 i 3.
  5. W przypadku spółki handlowej za kontrolowaną, w rozumieniu ustawy, uważa się spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami, albo mają pozycję dominującą w rozumieniu przepisów art. 4 § 1 pkt 4 lit. b lub c, lub e ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych (Dz.U. Nr 94, poz. 1037, z 2001 r. Nr 102, poz. 1117 oraz z 2003 r. Nr 49, poz. 408 i Nr 229, poz. 2276).

Nabyciem nieruchomości w rozumieniu ustawy jest nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa jej użytkowania wieczystego na podstawie każdego zdarzenia prawnego. Spółka komandytowa jest niewątpliwie spółką handlową, nieposiadającą osobowości prawnej (ułomną), w naszych rozważaniach – mająca siedzibę na terenie Rzeczpospolitej Polskiej, w której jeden przynajmniej z jej wspólników jest cudzoziemcem.

Tak więc zgodnie z cytowanym wyżej przepisem ustawy O nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, najistotniejsza z punktu widzenia posiadania zgody Ministra na nabycie nieruchomości wydaje się kwestia ustalenia, czy spółka jest „kontrolowana” bezpośrednio czy pośrednio przez cudzoziemców. Pojęcie „kontrolowana” zdefiniowane zostało w ustawie O nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz zgodnie z jej postanowieniami, w ustawie Kodeks spółek handlowych. Dla naszego przykładu najważniejsze (fundamentalne) wydaje się zinterpretowanie pojęcia „cudzoziemca dysponującego bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50% głosów”, gdyż taka spółka jest traktowana przez ustawę jako cudzoziemiec mający obowiązek uzyskać zezwolenie na nabycie nieruchomości. W spółce komandytowej nie ma organów, a więc nie ma Walnego Zgromadzenia czy Zgromadzenia Wspólników. Decyzje wspólników podejmowane są poprzez głosowanie.

Pamiętać także należy, że zgodnie z przepisami Kodeksu spółek handlowych, a konkretnie przepisów o spółce jawnej, które należy stawać „odpowiednio” do spółek komandytowych, decyzje te mogą dotyczyć spraw: „nieprzekaczających zwykłych czynności” lub „przekraczających zwykły zakres czynności”. Jeżeli chodzi o te pierwsze, to do podjęcia uchwały wymagana jest zgoda wszystkich wspólników mających prawo prowadzenia spraw spółki, a więc nie wszystkich jej wspólników, natomiast w zakresie tych drugich – to do podjęcia uchwały wymagana jest zgoda wszystkich wspólników spółki. Na pewno nabycie nieruchomości czy wieczystego prawa jej użytkowania jest czynnością przekraczającą zakres zwykłych czynności.

Tak więc moim zdaniem, w naszym przykładzie, dla określenia pojęcia „kontrolowana” roztrzygające wydają się być postanowienia umowy spółki komandytowej, określające sposób głosowania (czy wspólnik będący cudzoziemcem ma 50% czy więcej niż 50% głosów). Jeżeli ma on więcej niż 50% głosów, na nabycie nieruchomości wymagana będzie zgoda Ministra. Należy także pamiętać, że zgodnie z postanowieniami ustawy O nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, nabycie wbrew przepisom ustawy objęte jest sankcją nieważności.. W związku z tym, aby mieć pewność, że czynność nabycia nieruchomości przez taką spółkę jest ważna, należy doprowadzić do odpowiedniego zapisu w umowie spółki, który nie dawałby wspólnikowi zagranicznemu więcej niż 50% głosów. Pamiętać także należy, że zmiana umowy spółki komandytowej dochodzi skutku dopiero w momencie jej rejestracji w Krajowym Rejestrze Sądowym.

Nabycie nieruchomości przez spółkę komandytową której udziałowcem jest cudzoziemiec
4 votes, 4.00 avg. rating (79% score)
1 Komentarze
  • Dodane przez Agata Marzec 22, 2015 at 3:26 pm

    Aktualnie stosowanie art. 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców zostało znacznie ograniczone przez art. 8 powołanej ustawy. Spółka z siedzibą w PL niezaleznie od tego kto jest jej wspólnikiem nie musi mieć zezwolenia na nabycie nieruchomości jako przedsiębiorca obszaru EOG.

    Reply

Zostaw odpowiedź